“三、四線城市去庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商不能‘等、靠、要’，更多地是要靠自身降價(jià)、‘割肉’”，今年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森的一番直言，在業(yè)界引起爭(zhēng)議。

對(duì)很多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，“割肉”、“換倉(cāng)”的確是眼下的最好策略，可以使企業(yè)從三四線城市的泥潭里爬出來(lái)，重新駛向快車(chē)道?？尚睦锏哪堑揽?，卻很難過(guò)去。一旦“割肉”形成虧損，怎樣向股東交代，又如何確保公司在資本市場(chǎng)再融資不受影響？

因此很多開(kāi)發(fā)商雖然知道黃其森給出的是良藥，但要付諸實(shí)踐，卻難以做到。

供給側(cè)改革：好房子太少了

在黃其森眼里，泰禾的發(fā)展得益于戰(zhàn)略清晰、堅(jiān)決。他認(rèn)為只要能把一線城市的產(chǎn)品做好，最后入市的時(shí)候在價(jià)值上都會(huì)有體現(xiàn)。

黃其森與北京的機(jī)緣始于2002年。當(dāng)年初，他率領(lǐng)泰禾團(tuán)隊(duì)從福州毅然進(jìn)京，開(kāi)發(fā)中國(guó)院子。目前，在上海、北京和深圳三個(gè)一線城市，以及福州、南京等二線城市都有布局。

對(duì)房企調(diào)整布局，黃其森的觀點(diǎn)是，高庫(kù)存城市，如果一味“等、靠、要”，肯定沒(méi)有出路。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)放棄僥幸心理，該降價(jià)就降價(jià)，以價(jià)換量，才能爭(zhēng)取主動(dòng)，這是“做減法”。開(kāi)發(fā)品質(zhì)上，則要努力“做加法”。庫(kù)存再大的城市，依然有熱銷的樓盤(pán)。哪怕夕陽(yáng)行業(yè)，也有朝陽(yáng)企業(yè)、朝陽(yáng)產(chǎn)品。況且，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然大有可為，現(xiàn)在以及將來(lái)一段時(shí)間都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。只是，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)特征，改善型漸成主流。像過(guò)去，什么房子都好賣(mài)的日子肯定一去不返了。

黃其森說(shuō)，去庫(kù)存體現(xiàn)在“供給側(cè)改革”，開(kāi)發(fā)單位就要從供給端刺激新需求、新市場(chǎng)，用高品質(zhì)、高附加值、差異化的產(chǎn)品滿足改善型客戶不斷升級(jí)的置業(yè)需求。“看看存量二手房市場(chǎng)，我們可以得出結(jié)論，好房子，太少了。想改善的客戶，大量且現(xiàn)實(shí)存在著。”

對(duì)于一些開(kāi)發(fā)企業(yè)模仿泰禾“院子”產(chǎn)品，黃其森表示，院子產(chǎn)品不僅僅是房地產(chǎn)，更多的是建筑和文化，泰禾在院子系列文化方面已經(jīng)潛心研究了十幾年，產(chǎn)品的打造要有工匠精神，單純的模仿還是有很多需要提高的地方。

三四線城市：今后更沒(méi)理由布局

在大多數(shù)三四線城市庫(kù)存積壓的同時(shí)，一二線城市被房企視為“香餑餑”。

一二線城市的熱地，也引來(lái)了房企的爭(zhēng)奪。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2015年，40大城市土地出讓金合計(jì)成交了18826.1億元，同比2014年全年的18250.9億元上漲3.2%。大部分城市土地出讓金均出現(xiàn)了上漲，其中超過(guò)千億的城市有北京、上海、重慶。其他土地出讓金較多的有廣州、南京、蘇州等城市。

40個(gè)城市中，樓面價(jià)上漲的城市達(dá)到22個(gè)，大部分一二線城市的樓面價(jià)均出現(xiàn)了明顯上漲。

前幾年就已經(jīng)開(kāi)始集中在一線城市布局的泰禾集團(tuán)，目前在北京的銷售貨值已經(jīng)占到了集團(tuán)貨值的一半以上，現(xiàn)在泰禾集團(tuán)名下共計(jì)12個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目里，一線城市的占比在8成左右。

據(jù)了解，2015年泰禾集團(tuán)將6宗地塊收入囊中，其中3宗地塊是合作項(xiàng)目，泰禾方面輸出品牌和管理。另外，泰禾去年的拿地布局中，除了上半年在杭州拿到一宗地塊外，其他地塊都位于北京、上海和深圳。

即便一線城市市場(chǎng)一片大好，但黃其森對(duì)于市場(chǎng)的判斷依然敏銳。

“在北京什么項(xiàng)目都可以做，什么項(xiàng)目都能做得好。”早在2013年8月，黃其森曾經(jīng)這樣判斷市場(chǎng)。

黃其森表示，現(xiàn)在市場(chǎng)行情已經(jīng)驗(yàn)證了當(dāng)時(shí)泰禾堅(jiān)決執(zhí)行一線城市布局的判斷，而此前市場(chǎng)認(rèn)為泰禾在2013年和2014年密集拿地相對(duì)激進(jìn)。“前兩年，泰禾除福建以外主要是布局北京和上海，當(dāng)時(shí)土地耗費(fèi)了350億元，如果等到2015年拿地，預(yù)計(jì)要花費(fèi)700億元。”

但是，跑步進(jìn)入全國(guó)30強(qiáng)的泰禾集團(tuán)，在樓市火熱的一線城市反倒更加謹(jǐn)慎。

黃其森指出，目前泰禾的拿地思路開(kāi)始變化，不像前兩年拿地是志在必得，“2013年，泰禾集團(tuán)參加9次招拍掛最后拿下了7塊地。”

黃其森說(shuō)，即便現(xiàn)在土地價(jià)格上漲非常快，已經(jīng)累積一定風(fēng)險(xiǎn)，但是對(duì)泰禾而言，公司在一線城市做高端精品項(xiàng)目，對(duì)地價(jià)的承受能力要比一般開(kāi)發(fā)商更強(qiáng)。

黃其森表示，泰禾繼續(xù)堅(jiān)持深耕一線城市，拿地形式上也會(huì)更加多樣化。比如并購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等，也輸出品牌和管理獲取土地。

“泰禾未來(lái)的布局還是會(huì)堅(jiān)持在一線城市，以及二線核心城市。原來(lái)泰禾沒(méi)有去三四線城市，今后更沒(méi)有布局的理由。”黃其森說(shuō)。

“現(xiàn)在泰禾的布局除了一線城市以外，還有二線核心城市，比如南京、杭州、廈門(mén)和福州，今后也會(huì)選擇進(jìn)入更多二線核心城市，這足以支撐泰禾的規(guī)模化發(fā)展。”黃其森說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。