去庫(kù)存新政紛紛落地房地產(chǎn)格局分化、風(fēng)險(xiǎn)仍存

房地產(chǎn)“去庫(kù)存戰(zhàn)”打響

自從去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)去庫(kù)存作為結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)以來(lái)，相關(guān)部委和地方政府密集出臺(tái)政策以支持去庫(kù)存行動(dòng)。多地出臺(tái)樓市政策，采用信貸杠桿、稅費(fèi)減免、優(yōu)化落戶、房?jī)r(jià)補(bǔ)貼、政府回購(gòu)等多種形式進(jìn)行“去庫(kù)存”。很多地方設(shè)立了具體的任務(wù)目標(biāo)，在江西省出臺(tái)的政策中，甚至包含對(duì)地方政府的“問(wèn)責(zé)”條款。另一方面，則是地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)場(chǎng)地，紛紛轉(zhuǎn)向二線城市拿地，二線城市土地樓面價(jià)格同比大幅上漲，這也將導(dǎo)致二線城市房?jī)r(jià)上漲壓力。

導(dǎo)讀

浙江省某三線城市的一位公務(wù)人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，從2013年開(kāi)始，當(dāng)?shù)貥鞘械耐顿Y熱降溫，該地的財(cái)政捉襟見(jiàn)肘，政府部門(mén)一度要求房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)支“未來(lái)三年”的相關(guān)稅費(fèi)用以救急。如今，“預(yù)支稅費(fèi)”的情況不再出現(xiàn)，因?yàn)槠髽I(yè)也沒(méi)有錢(qián)了。

在經(jīng)濟(jì)增速換擋、“房地產(chǎn)依賴(lài)癥”癥結(jié)難除的背景下，樓市“去庫(kù)存”正在由一種市場(chǎng)行為變成一項(xiàng)政治任務(wù)。

春節(jié)前后，多地出臺(tái)樓市政策，采用信貸杠桿、稅費(fèi)減免、優(yōu)化落戶、房?jī)r(jià)補(bǔ)貼、政府回購(gòu)等多種形式進(jìn)行“去庫(kù)存”。很多地方設(shè)立了具體的任務(wù)目標(biāo)，在江西省出臺(tái)的政策中，甚至包含對(duì)地方政府的“問(wèn)責(zé)”條款。

在中國(guó)城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)不僅是一項(xiàng)民生工程，而且與地方經(jīng)濟(jì)、土地財(cái)政、金融體系等緊密聯(lián)系在一起。因此，在地方政府看來(lái)，樓市“去庫(kù)存”可謂茲事體大，非“上綱上線”所不能解決。

但現(xiàn)實(shí)情況并不樂(lè)觀。安信證券統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存接近98.3億平方米，去化周期接近10年。多數(shù)受訪者認(rèn)為，這主要是此前幾年“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”帶來(lái)的必然結(jié)果。隨著當(dāng)前信貸環(huán)境的寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將迎來(lái)一輪交易熱潮，但在日漸分化的市場(chǎng)格局下，市場(chǎng)仍然存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

去庫(kù)存已成“政治任務(wù)”

本輪地方政府紛紛出臺(tái)去庫(kù)存政策的做法，肇始于去年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。上述會(huì)議指出，2016年結(jié)構(gòu)性改革抓好五大任務(wù)，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”就是其中之一。

此后，全國(guó)多個(gè)省份公開(kāi)做出“去庫(kù)存”的表態(tài)。截至目前，以省級(jí)政府的名義出臺(tái)文件的，有江西、內(nèi)蒙古、福建、重慶等。另外還有不少城市單獨(dú)出臺(tái)相關(guān)政策。

具體的政策措施，包括提高信貸杠桿、稅費(fèi)減免、優(yōu)化落戶、房?jī)r(jià)補(bǔ)貼、政府回購(gòu)等多個(gè)方面，政府讓利的跡象十分明顯。四川眉山就直接進(jìn)行房?jī)r(jià)補(bǔ)貼，對(duì)符合條件的購(gòu)房者給予每平方米500元的補(bǔ)貼。

另有一些地方設(shè)定了具體的“去庫(kù)存”目標(biāo)。安徽、湖南兩省均明確表示，今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%；山東東營(yíng)則強(qiáng)調(diào)，2016年，全市要實(shí)現(xiàn)5.5萬(wàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、1.9萬(wàn)城中村和城邊村居民完全市民化。

江西省出臺(tái)的文件中，則明確提出“要加強(qiáng)檢查考核，對(duì)履行去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)主體責(zé)任不力，效果不明顯的市、縣，將進(jìn)行約談和追責(zé)”。這也是首個(gè)將“去庫(kù)存”上升為政治任務(wù)的省份。

在我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控史上，與問(wèn)責(zé)掛鉤的做法僅有兩個(gè)主要先例：

從2010年到2012年，住建部連續(xù)三年與地方政府簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書(shū)》，對(duì)于保障房的建設(shè)規(guī)模、開(kāi)工時(shí)間等進(jìn)行約定，若完成不力，主要領(lǐng)導(dǎo)將遭到從約談到行政處分乃至降級(jí)、免職的嚴(yán)厲處罰。

2013年2月出臺(tái)的“新國(guó)五條”，要求各地制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，對(duì)于未完成上述目標(biāo)的城市，同樣要予以問(wèn)責(zé)。

“把‘去庫(kù)存’上升到政治層面，說(shuō)明房地產(chǎn)庫(kù)存壓力對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響非常大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，與上述兩者不同，這是地方政府主動(dòng)實(shí)施問(wèn)責(zé)，更加說(shuō)明問(wèn)題的嚴(yán)重。

被低估的庫(kù)存

在一些機(jī)構(gòu)的分析中，單是庫(kù)存規(guī)模這一點(diǎn)，就超出了很多人的想象。

安信證券根據(jù)截至去年十月的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析指出，房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)庫(kù)存約為98.3億平方米。其中共有三部分構(gòu)成：全國(guó)商品房待售面積6.86億方、尚未開(kāi)工的企業(yè)拿地面積42.3億方、在建商品房庫(kù)存約49.1億方。

其中，營(yíng)口、烏蘭察布、鄂爾多斯的供需比超過(guò)了280%，太原、濟(jì)南、連云港的供需比則在180%以上，屬于庫(kù)存過(guò)剩的“重災(zāi)區(qū)”。

該機(jī)構(gòu)指出，以過(guò)去五年年均11.5億平米的銷(xiāo)售速度，在不新增供給的情況下，需要8.5年方可完成全部去化?？紤]到未來(lái)幾年銷(xiāo)售面積可能回落至10億平米／年，則相應(yīng)的去化周期約為9.8年。

這部分庫(kù)存對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)的影響不可小覷。按照很多業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，供應(yīng)過(guò)剩的結(jié)果就是企業(yè)拿地積極性下降，直接影響到地方的財(cái)政收入。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2015年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積下降31.7%；土地成交價(jià)款下降23.9%。

浙江省某三線城市的一位公務(wù)人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，從2013年開(kāi)始，當(dāng)?shù)貥鞘械耐顿Y熱降溫，該地的財(cái)政捉襟見(jiàn)肘，政府部門(mén)一度要求房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)支“未來(lái)三年”的相關(guān)稅費(fèi)用以救急。如今，“預(yù)支稅費(fèi)”的情況不再出現(xiàn)，因?yàn)槠髽I(yè)也沒(méi)有錢(qián)了。

他表示，2015年10月，一家外地房地產(chǎn)公司因資不抵債而破產(chǎn)，老板在尚未走完破產(chǎn)清算程序的情況下選擇跑路，給當(dāng)?shù)劂y行留下大量壞賬。春節(jié)期間，一些業(yè)主向政府部門(mén)要求退房，但問(wèn)題仍未解決。

“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”一詞概括了過(guò)去幾年很多城市的發(fā)展模式。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型不力的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫更是“雪上加霜”。因此，以去庫(kù)存為主的“房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”就顯得尤為重要。

事實(shí)上，與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)相比，地方政府對(duì)市場(chǎng)的感知要更早。2013年下半年，山東西南部某城市就曾因市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩而暫停了新區(qū)的土地供應(yīng)，并向公務(wù)員攤派賣(mài)房任務(wù)。隨著行政力量的介入，類(lèi)似的情況被認(rèn)為還會(huì)出現(xiàn)。

潛在風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

在多數(shù)受訪者看來(lái)，隨著“房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”的打響，未來(lái)將有更多的城市出臺(tái)相關(guān)政策。張大偉認(rèn)為，這些政策將以“組合拳”的形式繼續(xù)推出，其手段很難超出現(xiàn)有的范疇，但執(zhí)行力度肯定會(huì)加強(qiáng)。

有分析指出，未來(lái)甚至不排除中央層面出臺(tái)相關(guān)的稅費(fèi)、信貸新政，繼續(xù)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好。2月17日，央行、住建部、財(cái)政部調(diào)高公積金存款利率，即被認(rèn)為是一項(xiàng)刺激交易的政策。

在寬松的信貸環(huán)境下，這些政策“組合拳”可能會(huì)發(fā)揮一定的作用。

央行的數(shù)據(jù)顯示，2016年1月，人民幣貸款增加2.51萬(wàn)億元，規(guī)模創(chuàng)單月歷史新高，同比多增1.04萬(wàn)億元。其中，住戶部門(mén)貸款增加6075億元，其中的短期貸款增加1292億元，中長(zhǎng)期貸款增加4783億元。

張大偉表示，從過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與信貸環(huán)境有著直接關(guān)系。央行罕見(jiàn)地大規(guī)模“放水”，無(wú)疑會(huì)刺激市場(chǎng)成交和房?jī)r(jià)上漲。

但他也提醒道，這種“放水”有可能出現(xiàn)“前松后緊”的態(tài)勢(shì)，一旦下半年出現(xiàn)萎縮，就可能導(dǎo)致整體市場(chǎng)的調(diào)整。

張大偉還指出，當(dāng)前一線城市地價(jià)和房?jī)r(jià)不斷攀高，甚至超出居民購(gòu)買(mǎi)力。因此，大規(guī)模“放水”有可能繼續(xù)抬高上述價(jià)格，并催生泡沫，這種風(fēng)險(xiǎn)值得警示。

安信證券表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化特征，決定了政策手段也會(huì)有所不同。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，為了使得政策的有效性提升，應(yīng)當(dāng)采取因地制宜的策略，而不是“全盤(pán)通殺”。對(duì)于輕度過(guò)剩和基本均衡的城市需要政策大力支持，但對(duì)于供給嚴(yán)重過(guò)剩的城市，即使進(jìn)行拯救效果也不大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。