猴年春節(jié)，在深圳工作的白領(lǐng)李滌非（化名）按照兩年一輪換的原則，同愛(ài)人一起回了女方在廣西的老家。由于從事房地產(chǎn)行業(yè)，李滌非格外關(guān)注各地的樓市行情，讓他略有些吃驚的是，與2015年深圳樓市狂飆突進(jìn)的情況截然不同，在自己所到訪的廣西貴港、湖南郴州等城市，房?jī)r(jià)較去年不漲反降，個(gè)別樓盤(pán)的降幅還不小。而他自己在內(nèi)蒙古包頭的老家同樣如此，房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)明顯下滑。

這樣的現(xiàn)象并不是個(gè)例。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月份70個(gè)大中城市住宅銷售變動(dòng)情況當(dāng)中，價(jià)格相比上漲的城市有21個(gè)，而下降的城市則有49個(gè)。如果要用兩個(gè)字來(lái)總結(jié)過(guò)去一年來(lái)的樓市，恐怕非“分化”莫屬——在這一年里，北上廣深等一線城市樓價(jià)漲幅讓人瞠目結(jié)舌，其中深圳更以47.5%的名義增幅（實(shí)際增幅據(jù)測(cè)算高于60%）創(chuàng)下新的紀(jì)錄；而與此同時(shí)，眾多三、四線城市卻陷入去庫(kù)存的泥潭，即使是全國(guó)70個(gè)大中城市里，也不乏丹東、桂林、遵義、大理等一大批同比出現(xiàn)下滑的“難兄難弟”。

在剛剛過(guò)去的春節(jié)長(zhǎng)假，與千千萬(wàn)萬(wàn)在外辛勤工作一年的普通人一樣，每經(jīng)記者也回到了自己的家鄉(xiāng)，并親眼目睹了故土樓市呈現(xiàn)的狀況。在這一年多的時(shí)間里，各地是遭遇了城市群集聚效應(yīng)之下的房?jī)r(jià)跟漲，還是在產(chǎn)業(yè)調(diào)整人口流出之中碰上房地產(chǎn)下滑的尷尬？每經(jīng)記者節(jié)日期間的調(diào)查，或許能夠幫助讀者管中窺豹，去認(rèn)清紛繁復(fù)雜的樓市表象下“分化”的實(shí)質(zhì)。

一線樣本：北上廣樓市“休假”

站在宏觀大視野，樓市去庫(kù)存已經(jīng)成為今年五大工作重點(diǎn)之一，針對(duì)三四線城市，國(guó)家也在發(fā)購(gòu)房“紅包”。

就在節(jié)前，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知稱，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

但需求難一時(shí)間風(fēng)起云涌，中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，三四線城市未受到節(jié)日前新政策刺激，返鄉(xiāng)置業(yè)人口同比未漲，從數(shù)據(jù)看，三四線城市相比2015年春節(jié)的簽約未明顯上漲。

他認(rèn)為，節(jié)日期間三四線城市的項(xiàng)目雖然營(yíng)銷積極，但目前的新政，對(duì)返鄉(xiāng)購(gòu)房者刺激不大，降低支付門(mén)檻，變相地提高了月供壓力。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：54個(gè)城市合計(jì)簽約918套，2015年春節(jié)期間54城簽約數(shù)據(jù)為2000套左右，但這主要是因?yàn)楦鞯睾灱s系統(tǒng)暫停節(jié)奏導(dǎo)致。

“舉例來(lái)說(shuō)，北京簽約為0，上海簽約只有27套、廣州只有20套，深圳也為0，而南京春節(jié)期間的新建商品住宅認(rèn)購(gòu)量為52套，這些數(shù)據(jù)都不代表實(shí)際情況。”張大偉說(shuō)。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，春節(jié)長(zhǎng)假期間雖然買賣雙方達(dá)成實(shí)際成交的量并不多，但是房源登記和買房客戶登記每天都在發(fā)生，尤其從正月初四開(kāi)始，新增房源登記量和新增買房客戶登記量呈現(xiàn)明顯增加的態(tài)勢(shì)。

春節(jié)長(zhǎng)假，北京樓市再次出現(xiàn)零開(kāi)盤(pán)現(xiàn)象。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，春節(jié)零開(kāi)盤(pán)主要是基于季節(jié)性因素以及城市特性。他說(shuō)，春節(jié)不少人離開(kāi)北京、返鄉(xiāng)過(guò)年，在一些三四線城市甚至出現(xiàn)回鄉(xiāng)置業(yè)的小高潮。對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，需求的四散使得樓市變得相對(duì)冷清，這也是歷年來(lái)春節(jié)期間北京樓市推盤(pán)少甚至連續(xù)零開(kāi)盤(pán)的主要原因。

其他一線城市也出現(xiàn)類似情況，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心顯示，除夕至大年初五（2月7日至2月12日），廣州市一手成交僅15套，其中14套位于外圍五郊區(qū)，全市成交均價(jià)因此被拉至11714元/平方米的低位。

方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，春節(jié)期間樓市本來(lái)就是淡季，加上推貨量不多，優(yōu)惠不大，所以成交量走低。此外，鄧浩志還預(yù)計(jì)，樓市第一季度的成交量也會(huì)因此受到影響。

“整體北京目前可售庫(kù)存只有6萬(wàn)套左右，但其實(shí)真實(shí)可售的商品房住宅只有4萬(wàn)套左右。”張大偉說(shuō)，北京、深圳、上海等主要城市，因?yàn)?015年上漲迅猛，市場(chǎng)接近無(wú)房可售的狀態(tài)，這種情況下很多開(kāi)發(fā)商假期較長(zhǎng)，導(dǎo)致春節(jié)期間一線城市基本處于休假狀態(tài)。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)計(jì)，北京二手樓市將在春節(jié)后快速?gòu)?fù)蘇，日均交易量將回升至春節(jié)前水平，2016年一季度的二手房交易量有望再創(chuàng)新高。

二線樣本：熱點(diǎn)城市成交火爆

中指院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016春節(jié)長(zhǎng)假期間（2月7日~2月13日）監(jiān)測(cè)的15個(gè)城市中，成交總量同比上漲6.9%，其中8個(gè)城市同比上漲，7個(gè)城市同比下降，福州和合肥降幅最大。

成交量上漲的城市中，武漢漲幅超過(guò)100%居首，韶關(guān)和三亞分別上漲45.1%和42.1%位列二、三位。

7個(gè)成交量同比下降的城市中，福州跌幅最大，達(dá)72.9%，其次是合肥，跌幅達(dá)72.6%。從漲跌幅的平均值來(lái)看，8個(gè)同比上漲的城市平均漲幅達(dá)到42%，而下跌的城市平均跌幅為37%。

張大偉說(shuō)，二線城市是猴年春節(jié)相對(duì)較熱的區(qū)域，購(gòu)房者在春節(jié)后將依然維持春節(jié)前積極進(jìn)入市場(chǎng)的趨勢(shì)。部分一線城市返鄉(xiāng)需求、三四線城市看中省城資源的需求，支撐了二線城市的高溫，預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)將主要看二線城市。

春節(jié)樓市一定程度上也是2015年樓市表現(xiàn)的縮影。比如前述春節(jié)期間成交量居首的武漢，在去年住宅累計(jì)成交就達(dá)22.4萬(wàn)套，較2014年增加4.6萬(wàn)套；成交面積為2275萬(wàn)平方米，較2014年上漲幅度達(dá)30%。

房?jī)r(jià)方面，2015年武漢市住宅成交均價(jià)為8594元/平方米，較2014年上漲16%，漲幅顯著?！段錆h市人口專題研究》提出，到2030年，武漢市域總?cè)丝诒Ｊ毓烙?jì)將達(dá)到1500萬(wàn)人，2050年保守估計(jì)1700萬(wàn)人。武漢目前既能吸引三四線及周邊城市人群，也能吸納從一線回歸的創(chuàng)業(yè)人才，享受雙重的人口紅利，這對(duì)樓市穩(wěn)定發(fā)展是支撐。

武漢是樓市熱點(diǎn)城市的典型代表，之所以被市場(chǎng)認(rèn)同，其背后有著較為共性的經(jīng)濟(jì)地理因素。中指院分析師邱青告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，武漢“三環(huán)十三射”的城市交通格局愈發(fā)清晰，目前“三環(huán)”格局已成，建成的放射線達(dá)到8條。武漢主城內(nèi)快速路通車?yán)锍探衲甑讓⑦_(dá)到233公里，快速路占比超七成，密度直逼京滬。

從經(jīng)濟(jì)上看，2014年，武漢GDP就已達(dá)到10069.48億元，經(jīng)濟(jì)總量躋身全國(guó)城市第八。邱青說(shuō)，隨著武漢市區(qū)位優(yōu)勢(shì)的明顯提升，武漢市房地產(chǎn)業(yè)在近期也得到了快速發(fā)展。

三四線樣本：中小城市地產(chǎn)難熱

2016年春節(jié)，在北京月入超萬(wàn)元的程序員李征回到河北秦皇島老家，但他已經(jīng)不需要考慮置業(yè)問(wèn)題了，此次回老家，他主要忙了兩件事，過(guò)年和裝修。

“2013年冬天已經(jīng)買了當(dāng)時(shí)新開(kāi)的一處樓盤(pán)，6500元/平方米，這次回去了解了一下，現(xiàn)在同樓盤(pán)新房?jī)r(jià)格基本與我買時(shí)持平。”李征說(shuō)，他不會(huì)再考慮在老家買房了，現(xiàn)在更關(guān)心北京的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

自2月2日不限購(gòu)城市房貸新政出爐后，各地紛紛研究出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)政策，樓市去庫(kù)存方案制定正在加速。

但很多三線城市的去庫(kù)存前景并不十分明朗，以李征購(gòu)房經(jīng)歷為例，據(jù)他所講，2013年10月買房時(shí)，除在家置業(yè)的想法外，也是考慮到市場(chǎng)實(shí)際情況。“我的房子位于本市的開(kāi)發(fā)區(qū)，面朝海，背靠山，距離市區(qū)不超過(guò)8公里的路程，地段相當(dāng)不錯(cuò)。”李征說(shuō)，6500元每平方米的房?jī)r(jià)包含著開(kāi)發(fā)商的拿地成本、建筑成本和稅費(fèi)等，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)基本沒(méi)有太大下跌空間了。

時(shí)隔將近1年半，當(dāng)時(shí)的期房已經(jīng)變?yōu)楝F(xiàn)房，李征收房后發(fā)現(xiàn)，他購(gòu)買的樓盤(pán)以及周邊幾個(gè)新盤(pán)的房?jī)r(jià)的確沒(méi)有下跌，但也并沒(méi)有任何上漲。“可能庫(kù)存量實(shí)在是太大了吧，周邊都是房子。”李征說(shuō)。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，截至去年12月末，秦皇島市區(qū)已批準(zhǔn)上市商品房待售面積為360.04萬(wàn)平方米，同比下降45.79%。其中商品住宅待售面積為297.95萬(wàn)平方米。

李滌非在廣西貴港的調(diào)研則揭示出另一類情況。當(dāng)?shù)卦?014年初南廣高鐵正式建成通車前，毗鄰高鐵站的地塊曾出現(xiàn)房?jī)r(jià)較大幅度的上漲，可如今近兩年過(guò)去，貴港市區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)不大的情況下，高鐵站地塊卻出現(xiàn)了相當(dāng)程度的回落。據(jù)李滌非分析，這應(yīng)該表明此前熱炒高鐵站區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使個(gè)別項(xiàng)目的價(jià)格出現(xiàn)了一定程度的泡沫，而如今開(kāi)始回歸正常的價(jià)值中樞。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，三四線城市去庫(kù)存面臨著很多超越價(jià)格杠桿的復(fù)雜因素。

陜西華陰人口27萬(wàn)，依托國(guó)家5A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)—華山，且緊鄰西安，但老家在華陰的張明告訴記者，華陰雖受高鐵帶動(dòng)發(fā)展較快，但人口基數(shù)小，且存在人口外流現(xiàn)象，導(dǎo)致樓市需求不足。他還分析說(shuō)，由于距省會(huì)西安較近，兩地房?jī)r(jià)差異不大，因此導(dǎo)致部分需求流向省會(huì)。

特殊樣本：資源類城市面臨困境

去產(chǎn)能、去庫(kù)存都列入今年五大重點(diǎn)工作中，當(dāng)不低的樓市庫(kù)存撞上城市的去產(chǎn)能之困，房地產(chǎn)成交與房?jī)r(jià)均面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，河北唐山便是一例。

今年隨老公回家過(guò)年的王楓再次感受到唐山的“樓海”。王楓告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，唐山建成的、沒(méi)建成的房子太多了。前兩年老公曾想買一套每平方米超一萬(wàn)元的新房，幸好當(dāng)時(shí)攔住了他，現(xiàn)在這個(gè)樓盤(pán)跌到只有7000元了。

“這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)支柱主要靠煤、鐵等，貧富差距較大，很難消化那么多房子。”王楓一提到當(dāng)時(shí)勸阻老公的邏輯，臉上不免有些得意。

中指院報(bào)告顯示，唐山經(jīng)營(yíng)性用地成交量在2013年達(dá)到最高峰，近三年成交地塊的規(guī)劃總建筑面積達(dá)3592萬(wàn)平方米，而近三年的年均銷售面積僅263萬(wàn)平方米，按照這一去化速度計(jì)算，近三年成交的地塊去化需要13年之久。

該報(bào)告同時(shí)稱，2014-2015年兩年間，唐山樓市申領(lǐng)預(yù)售證面積合計(jì)1680.4萬(wàn)平方米，而銷售總面積合計(jì)僅624萬(wàn)平方米，不及新上市面積的零頭，市場(chǎng)去化壓力巨大。

供需巨大缺口直接反應(yīng)在當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)量級(jí)的不匹配。2015年，唐山人均GDP為80345元，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)穩(wěn)坐省內(nèi)第一把交椅。而住宅均價(jià)僅為5912元/平方米，在省內(nèi)各城市中房?jī)r(jià)居第五位，甚至較人均GDP水平不足3萬(wàn)元的保定房?jī)r(jià)低440元/平方米。

中指院分析師劉雪瑞告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，唐山經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型存在短期困難，人口導(dǎo)入能力有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷沖高回落，聚集大量庫(kù)存，若經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)未能及時(shí)轉(zhuǎn)型和調(diào)整，不能導(dǎo)入充足的需求來(lái)消化市場(chǎng)的強(qiáng)大供應(yīng)能力，不適宜房企進(jìn)入和深耕。

對(duì)于資源和能源型城市而言，如何導(dǎo)入需求的確是個(gè)大難題，山西臨汾也面臨與唐山類似的情況。

當(dāng)?shù)厝藦埬嬖V記者，整體來(lái)看，前些年依靠煤炭產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展帶動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)，目前處于供過(guò)于求的狀態(tài)，臨汾房?jī)r(jià)集中在4000~5000元/平方米，農(nóng)民人均年收入?yún)s不足萬(wàn)元，依靠農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，來(lái)消化庫(kù)存的效果微乎其微。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。