近期，深圳一幅限制必須現(xiàn)房銷售的地塊，引發(fā)行業(yè)關(guān)于預(yù)售制存亡的討論。雖然業(yè)界有人認(rèn)為，這僅僅只是個(gè)偶然現(xiàn)象，但由于之前國(guó)務(wù)院頒布的城市規(guī)劃規(guī)定，裝配式住宅比例至少達(dá)到30%。裝配式住宅的最大特點(diǎn)就是從開工到竣工，整體周期可以縮短三分之一。這種快速的施工方式，讓業(yè)界看到了現(xiàn)房銷售代替預(yù)售制的可能性。

那么，深圳的這一試點(diǎn)，是否預(yù)示著預(yù)售制將退出歷史舞臺(tái)？而對(duì)資金有著高度依賴的開發(fā)商，又是否能承受因期房銷售取消所帶來(lái)的影響？本周房產(chǎn)周刊，就這一話題展開深度調(diào)查。

4月26日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出一宗龍華新區(qū)的商住地塊，該地塊被確認(rèn)為深圳市商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目。消息一出，立即引發(fā)行業(yè)關(guān)于商品房預(yù)售制度存亡的討論。實(shí)行了22年的商品房預(yù)售許可制度是否將退出歷史舞臺(tái)？

為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電深圳市國(guó)土規(guī)劃委員會(huì)詢問(wèn)情況，工作人員表示在未得到相關(guān)政府文件之前沒有辦法答復(fù)，一切以公告為準(zhǔn)。

5月3日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土委員會(huì)官微發(fā)布公告，根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部廣東省人民政府共同推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)體制改革試點(diǎn)省建設(shè)合作協(xié)議》開展商品房預(yù)售制度改革的有關(guān)規(guī)定，按照廣東省住房建設(shè)廳開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)工作的有關(guān)要求，深圳在全國(guó)范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革。文章稱，將進(jìn)行跟蹤采集數(shù)據(jù)，分析對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，并在對(duì)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上進(jìn)行政策研判。

●取消預(yù)售制代表一種方向？

關(guān)于商品房預(yù)售制度存廢問(wèn)題的爭(zhēng)論甚囂塵上，直至今日也沒有定論。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，深圳樓市處于供不應(yīng)求狀態(tài)，推廣商品房現(xiàn)售會(huì)加劇供需矛盾，成本的增加最終也會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的上漲，對(duì)房?jī)r(jià)控制不利。

2016年2月發(fā)布的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》要求，大力推廣裝配式建筑，力爭(zhēng)用10年左右時(shí)間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到30%。裝配式住宅的最大特點(diǎn)就是從開工到竣工，整體周期可以縮短三分之一。這種快速的施工方式，讓業(yè)界看到了現(xiàn)房銷售代替預(yù)售制的可能性。

目前國(guó)內(nèi)實(shí)行的商品房預(yù)售制度，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房款。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購(gòu)房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上，預(yù)售制成為國(guó)內(nèi)商品房銷售的主要形式。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，商品房預(yù)售制度有利于加快商品房供應(yīng)、滿足群眾住房需求，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。

不過(guò)，由于房?jī)r(jià)飛漲、樓花炒賣嚴(yán)重以及期房投訴居高不下等情況不斷出現(xiàn)，關(guān)于取消商品房預(yù)售制的呼聲也越來(lái)越高。

深圳市規(guī)劃國(guó)土委員會(huì)官微在發(fā)布現(xiàn)售試點(diǎn)信息的同時(shí)，提到預(yù)售制度帶來(lái)的弊端。在實(shí)踐中，出現(xiàn)了“貨不對(duì)板”、“虛假宣傳”、“質(zhì)量瑕疵”等問(wèn)題，甚至有開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，損害購(gòu)房人的合法權(quán)益，影響了社會(huì)穩(wěn)定。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲認(rèn)為，商品房取消預(yù)售制代表一種方向，深圳的現(xiàn)房出售試點(diǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的標(biāo)志，隨著市場(chǎng)逐步走向成熟，制度上需要一些調(diào)整。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷十幾年的快速發(fā)展，已經(jīng)告別了快速發(fā)展期，進(jìn)入平緩發(fā)展期，從大方向講，預(yù)售制度將慢慢退出歷史舞臺(tái)。

●現(xiàn)房銷售能否從深圳燎原

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，當(dāng)年的商品房預(yù)售制度，也是經(jīng)由深圳推廣到全國(guó)范圍，而深圳此次試點(diǎn)商品房現(xiàn)售再次走在全國(guó)前列，也是深圳市第一次試點(diǎn)。

此次作為試點(diǎn)商品房現(xiàn)售的地塊位于龍華新區(qū)民治辦事處，土地面積35673平方米，土地使用年期為70年，通過(guò)招拍掛的形式公開出讓。其出讓條件明確表明該地塊被確認(rèn)為深圳市商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目，宗地上建筑物、附著物不得預(yù)售，只能在土地使用權(quán)和建筑物、附著物的所有權(quán)經(jīng)依法登記，并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售。

根據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委員會(huì)官微發(fā)布的信息顯示，將進(jìn)行跟蹤采集數(shù)據(jù)，分析對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，并在對(duì)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上進(jìn)行政策研判。

深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，現(xiàn)售制度試點(diǎn)和推廣首先就要從深圳開始，深圳土地資源稀缺，按照相關(guān)部門測(cè)算，未來(lái)5年每年只有0.33平方公里，物以稀為貴，深圳實(shí)施現(xiàn)售制度風(fēng)險(xiǎn)可控。深圳作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，創(chuàng)新力較強(qiáng)，進(jìn)行試點(diǎn)工作也是光榮的政治任務(wù)；再者，深圳樓市銷售活躍，房地產(chǎn)自我調(diào)整周期在一線城市來(lái)說(shuō)最快。

蔡穗聲對(duì)深圳試點(diǎn)措施表示贊賞，如果對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)或推廣會(huì)有大的變數(shù)，但深圳從土地招拍掛開始，開發(fā)商可以根據(jù)自身意愿判斷是否拿地，存在選擇的空間。以新項(xiàng)目開始的方式，若干年之后平穩(wěn)的過(guò)渡到現(xiàn)售制。

對(duì)于推廣的時(shí)間表，徐楓認(rèn)為深圳將成為第一個(gè)吃螃蟹的城市，第二批可以嘗試的包括上海、重慶以及南京，接下來(lái)為北京以及其他沿海城市。至于在庫(kù)存壓力較大的三四線城市推廣現(xiàn)售制度會(huì)不會(huì)給開發(fā)商帶來(lái)較大壓力，徐楓認(rèn)為推廣的動(dòng)力和需求不大，當(dāng)務(wù)之急仍是去庫(kù)存。

蔡穗聲則認(rèn)為商品房現(xiàn)售制的推廣，需要根據(jù)不同城市和區(qū)域的特殊情況去考慮。在庫(kù)存較大的二三線城市，因?yàn)楣┣箨P(guān)系寬松，更有條件試行現(xiàn)房銷售。問(wèn)題是，他們是否有勇氣改革？

另外，在試行過(guò)程中，也可以保留預(yù)售的訂貨功能，取消其融資功能（美國(guó)的預(yù)售就是如此）。當(dāng)然，目前預(yù)售制度是法律規(guī)定的，需要隨著實(shí)踐的深入，推動(dòng)法律的修訂。

預(yù)售制的弊端之一，是消費(fèi)者要承受因開發(fā)商資金問(wèn)題導(dǎo)致樓盤“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)。取消預(yù)售，或取消預(yù)售中的融資功能后，這種風(fēng)險(xiǎn)只需要開發(fā)商和銀行承受，消費(fèi)者無(wú)需承擔(dān)。

這樣，迫使開發(fā)商和銀行更加審慎地對(duì)待開發(fā)項(xiàng)目，采取更為嚴(yán)格的防范風(fēng)險(xiǎn)措施。自然也就避免了此類糾紛。對(duì)消費(fèi)者的保障更好，市場(chǎng)也更為平穩(wěn)、健康。

業(yè)內(nèi)有專家認(rèn)為，在房?jī)r(jià)高企的深圳等地推廣現(xiàn)售制度，一定程度上減少新增供應(yīng)，原本供不應(yīng)求的狀態(tài)會(huì)加劇，造成房?jī)r(jià)的上漲。徐楓認(rèn)為這個(gè)說(shuō)法存在一定道理，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為成熟、競(jìng)爭(zhēng)較為充分的城市，市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的周期較短，受外界的影響沒那么大。政府調(diào)控有很多牌，適當(dāng)出牌將房地產(chǎn)調(diào)控向健康方向發(fā)展。

現(xiàn)售制度對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力，開發(fā)周轉(zhuǎn)能力、融資能力有了更多的需求，現(xiàn)售制度的推廣將加劇房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，呈現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境而被淘汰。房地產(chǎn)行業(yè)將面臨洗牌調(diào)整，朝著更加有序的方向發(fā)展。

需要注意的是，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委表示，仍按照國(guó)家和省市商品房預(yù)售制度的相關(guān)規(guī)定開展商品房預(yù)售審批工作。未來(lái)能否推廣，需根據(jù)試點(diǎn)情況對(duì)結(jié)果進(jìn)行綜合測(cè)評(píng)。

2015年房企到位資金125203億元

國(guó)內(nèi)貸款20214億元

利用外資297億元

自籌資金49038億元

其他資金55655億元

定金及預(yù)收款32520億元

個(gè)人按揭貸款16662億元

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。