●南京：地價(jià)上漲增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)

今年以來(lái)，南京樓市異常高調(diào)，輪番上演搶房大戰(zhàn)。再創(chuàng)新高的土拍地價(jià)，漲聲四起的地產(chǎn)市場(chǎng)一次又一次地震撼購(gòu)房者的內(nèi)心。3月，南京商品住宅市場(chǎng)成交量為157.75萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲109.44%，全市商品住宅整體均價(jià)為16922元/平方米。

克而瑞南京無(wú)錫機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人王新科表示，雖然南京是省會(huì)城市，但客戶結(jié)構(gòu)是以黨政軍學(xué)客戶為主，這部分客戶相對(duì)保守，對(duì)于高總價(jià)物業(yè)承受能力有一定天花板，由此導(dǎo)致南京本地客戶對(duì)高房?jī)r(jià)承受能力不高。此外，從均價(jià)來(lái)講，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到歷史峰值，存在一定接受能力問(wèn)題。

王新科表示，核心區(qū)域的大面積比例戶型并不多，而是主要集中在130~160平方米之間。

供應(yīng)總價(jià)提高了，然而，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并沒(méi)有發(fā)生太大變化。這對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)并沒(méi)有太大轉(zhuǎn)變，但購(gòu)房成本卻增加了。這就很大程度上增加了未來(lái)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。王新科表示，這稱之為供應(yīng)結(jié)構(gòu)與未來(lái)需求之間存在一個(gè)逆差，即供應(yīng)總價(jià)在增加過(guò)程中，客戶能夠承受的總價(jià)并沒(méi)有發(fā)生太大變化，加之投資回報(bào)率和預(yù)期的降低，投資客會(huì)出現(xiàn)外溢，對(duì)于項(xiàng)目而言，銷售壓力就會(huì)不斷加大。

今年下半年，南京將迎來(lái)一批高地價(jià)物業(yè)的集中上市。尤其是四季度，在供應(yīng)量和價(jià)格不低的情況下，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步增加。

南京中原顧問(wèn)研究部總監(jiān)羅浩則顯得相對(duì)樂(lè)觀，他表示，就目前市場(chǎng)情況來(lái)看，庫(kù)存非常低，在兩三個(gè)月，成交量減少，會(huì)有市場(chǎng)供應(yīng)，每個(gè)月成交都在一萬(wàn)套上下，只要后續(xù)不出臺(tái)干預(yù)市場(chǎng)的政策，就不會(huì)有問(wèn)題。

由于南京物價(jià)局報(bào)批價(jià)格達(dá)不到開(kāi)發(fā)商的預(yù)期，開(kāi)發(fā)商人為制造供不應(yīng)求的局面。由于售價(jià)達(dá)不到開(kāi)發(fā)商預(yù)期，全市各個(gè)盤(pán)都是三四千地往上漲，而這部分價(jià)格上漲的原因，并不是收入水平提升導(dǎo)致的價(jià)格上漲，更多是因?yàn)橥恋貎r(jià)格和投資客進(jìn)入造成的快速上漲。

地價(jià)在上漲，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并沒(méi)有發(fā)生變化，但是購(gòu)房成本增加了近一倍。未來(lái)投資預(yù)期在降低，投資客戶開(kāi)始外溢，這樣未來(lái)的銷售壓力就會(huì)出現(xiàn)。

羅浩表示，近一年來(lái)，南京出現(xiàn)許多新進(jìn)開(kāi)發(fā)商，為了進(jìn)入南京市場(chǎng)扎穩(wěn)腳跟，不計(jì)成本，高價(jià)拿地，這間接推高了南京純住宅用地的價(jià)格，不斷以地價(jià)推高房?jī)r(jià)，吸引了投資客，甚至剛需改善需求客恐慌性入市，需求不斷被激發(fā)。南京市場(chǎng)的持續(xù)火爆，一些不把南京當(dāng)做主力投資區(qū)域的客群也向南京集中，除了傳統(tǒng)的安徽和蘇北之外，山東和上海投資客也加入進(jìn)來(lái)，需求不斷往上走，而這部分人的購(gòu)買(mǎi)力不可小覷。

南京雖然沒(méi)出政策，但是貸款已經(jīng)有收縮，加上未來(lái)高地價(jià)物業(yè)上市，整體價(jià)格又要往上走。數(shù)據(jù)顯示，從去年開(kāi)始到今年3月，南京房?jī)r(jià)累計(jì)上漲近6成，從供求端角度來(lái)說(shuō)，未來(lái)可能存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

但王新科表示，下半年供應(yīng)量上來(lái)之后，推盤(pán)節(jié)奏放緩，也將是成交量下滑的原因。地方政府的總體收入對(duì)土地出讓金的依賴程度以及房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)當(dāng)?shù)谿DP的貢獻(xiàn)程度，無(wú)疑是影響調(diào)控政策能否出臺(tái)及松緊程度的關(guān)鍵性因素。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。